再一幅官地流标 卖地收入至今仅达预算4% 惟港府坚推「亿亿声」造地计划惹忧疑

港府宣布，一个供首次置业人士购买的住宅招标项目，一如市场预期，因地价标金未达政府底价而「流标」，是今年第二个「流标」的政府土地出售项目 ，亦是整体第四幅「流标」项目；影响所及，本财政年度头五个月的地价收入只有33.8亿港元(下同，折合约3.97亿欧元)，仅及港府预计的 3.98%。在市场预期楼市下滑及卖地收入不达标的情况下，财政司长陈茂波坚称，同时推进造价5800亿的人工岛计划和造价「亿亿声」的北部都会区，财务上是可行的。

流标的油柑头项目(红色部分), 是今年头八个月第四个流标项目 2023年8月23日 © 麦燕庭提供

不过，财经报章《信报》今(24日)早的社评指出，香港经济疲软，楼市下滑，地皮流标，港府主要依靠卖地的收入并不乐观，财政储备已降至仅馀约八千亿元，令不少人忧心忡忡地质疑，是否需要或同时进行交椅洲人工岛和北部都会区两大造地计划，社评虽然认同，长远的造地计划不该轻言叫停，但亦指出，中国内地多家房地产开发商骨牌式陷入债务危机，而中港已深度融合，内地房地产「爆雷」，祸延香港是不能忽视的悬念，敦促港府密切监察经济状况能否反弹和库房能否支持，以免出现入不敷支的尴尬局面。

位于新界荃湾油柑头的「港人首次置业」(简称「首置」)项目上周五截标时，只有小型地产商佳明集团旗下华励有限公司的一份标书，中丶大型地产商不进场，当时业界已预计，项目流标机会十分高。截至昨晚。地政总署公布，该土地只接获一份标书，由于没有任何标价达政府底价，为保障公帑，政府不出售该土地。

港府首将计划转交房协承建 业界料避降价或再流标

「首置」是港府资助出售房屋之一，目标是在楼价高企的情况下，协助既不符合申请政府房屋丶但又未能负担私营房屋的较高收入家庭置业，而新界油柑头地皮是港府原定第二个由私人发展商兴建的首置项目，地盘面积52.39万平方呎。根据卖地条款，中标发展商须兴建不少于1940伙单位，全作首置单位，并以市价八折出售，条件较首个位于观塘的首置项目只须预留约六成单位作首置用途的项目的吸引力低。后者有九个集团投标，结果由长实投得。

但当局今次未有按惯例收回流标土地以便再招标，而是由房屋局同时公布，声言会邀请由公帑资助的房屋协会来承接该项目，继续以该地兴建首置单位，以丰富房屋阶梯，满足不同置业者需要。而房协亦似早有准备地回应称，乐意与政府进一步商讨细节安排，重申香港住屋需求殷切，必需维持可持续的房屋供应。

一旦事成，这将是房协首次承建首置项目，亦是三个首置项目中，第二个由法定机构承担的，这不单止与时任特首林郑月娥2017年推出首置计划时声言，「主要靠私人发展商提供用地」的初衷不符，亦反映官员心中预期，地皮底价短期内难以大幅调低，以免冲击楼市，若此，难保重新投标时不再流标，不如把地皮交由房协发展。

美联测量师行董事林子彬表示，现时楼市不明朗因素众多，流标属意料中事，而这亦反映卖地条款复杂性的影响和近期低沉的市场气氛。

香港楼市下滑, 地产中介店常见楼盘降价广告 2023年8月24日 © 麦燕庭拍摄

首五月地价较去年同期减75% 预算收入难达标

楼市低沉连带影响库房主要来源的卖地收入，根据地政总署数据，自4月起的本财政年度，至今五个月只有33.8亿元的卖地和补地价收入，相当于港府本年度的地价收入预算 850亿元的3.98%，较去年同期正受疫情影响期间的地价收入还要少七成半。

《信报》更推断，若当局本季按计划推出位于旧机场的东启德和新界东涌两幅卖地表土地招标，并按市场估值上限成功招标，至9月的本财政年度首六个月的总地价收入亦只有109.3亿元，相当于全年度地价预算的12.9%，与达标的缺口相距740.7亿元。第一太平戴维斯香港估值及专业顾问服务董事总经理陈超国指出，地价下跌幅度较楼价更大，加上政府推出土地不多，预料本年度地价达不到 850亿元的目标。

港府坚持同时推两大造地计划

在众多不利情况下，财政司司长陈茂波昨在「香港造地发展及融资经济论坛」上致词时仍然表示，北部都会区和交椅洲人工岛的发展正在全速推行，「两个项目同时进行，在财务上是否可行呢？我们认为这两个项目都是具经济效益丶值得投资的项目。」

他认为，有多种融资方法为两个项目在市场筹集资金，对未来庞大造地计划牵涉的巨额资金能否有适当的融资方案，港府充满信心。

根据港府数据，当局未来十年会供应 3300公顷「熟地」，当中超过一半来自上述两大造地计划。陈茂波强调，绝不能重蹈土地供应短缺的覆辙，港府推动香港土地供应的决心，不会因为市场短期波动而有所动摇。

而出席同一论坛的发展局局长甯汉豪亦指出，交椅洲人工岛项目最快在五年后才可提供首批填海用地作基建和建屋，若叫停项目，质疑未来数年经济复苏并需要土地拚经济时，经济发展会否花五年时间等候香港造地。

根据公开资料，港府去年底就人工岛所作造价估算是 5800亿元，预料能为库房带来7500亿元卖地收入；不过，冠域商业及经济研究中心主任关焯照在一项研究中指出，主要包含人工岛的「明日大屿」计划，估计可能超支三至五成或以上，而立法会议员亦认为港府的估算粗疏。至于面积约 3万公顷的北部都会区规划，港府2021年10月提出来至今，未有估计造价，但陈茂波当时曾在立法会表示，策略规划大，料发展成本将会是「亿亿声」。